Der Mietvertrag im Tourismus
Der
Mietvertrag spielt im Tourismus eine besondere Rolle. Sowohl die Unterkünfte (Hotel, Pension, Ferienwohnung), als auch Sportgeräte werden gemietet.
1. Mietvertrag - die Abgrenzung
Der Mietrecht ist ein in den §§ 535 ff. BGB geregelter typischer
Vertrag des Zivilrechtes. Hauptgegenstand des Vertrages ist, dass
der Vermieter eine Sache (auch Wohnungen und Gebäude oder ein Sportgerät) dem Mieter
die Überlassung des Gebrauchs gegen ein Entgelt schuldet. Erfolgt
die Gebrauchsüberlassung
unentgeltlich, so handelt es sich nicht um
einen Mietvertrag, sondern um einen
Leihvertrag gem.
§§ 598 ff BGB.
Erwirbt der Mieter zu dem Recht des Gebrauchs auch noch das Recht,
die Sache zu bewirtschaften und die Gewinne daraus für sich zu behalten,
so handelt es sich um einen Pachtvertrag
§§ 581 ff. BGB. Die
drei Vertragstypen sind zwar miteinander verwandt, aber doch streng voneinander
zu trennen. Insbesondere in Haftungsfragen kann jeder Vertrag zu anderen Rechtsfolgen führen.
2. Vertragliche Vereinbarung
Eine Einigung muss immer über die wesentlichen Vertragsbestandteile
erfolgen. Diese sind im Mietvertrag die Mietsache, der Preis und die Tatsache,
dass eine zeitlich begrenzte Gebrauchsüberlassung erfolgen soll. Nach Ende des Vertrages
ist die Sache also wieder zurück zu geben.
Ohne eine Einigung über diese Umstände ist der Mietvertrag nicht
zustande gekommen.
3. Pflichten und Rechte der Vertragsparteien
Die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien ergeben sich aus dem Gesetz.
a) Pflichten des Vermieters
Der Vermieter hat die gemietete Sache in
gebrauchsfähigem
Zustand dem Mieter zu
überlassen
und während der Mietzeit die Gebrauchsfähigkeit
zu
erhalten,
§ 536 BGB. Dabei hat er die gewöhnlichen
Gebrauchsspuren, die bei einer Nutzung entstehen zu dulden. (z. B. Der
Vermieter eines Autos muss sowohl die normale Abnutzung der Bremsbeläge,
als auch leichte Verschmutzungen des Fahrzeugs hinnehmen, da sich diese
Folgen aus dem ordnungsgemäßem Gebrauch ergeben.)
Ist die Sache nicht in diesem Zustand, so hat er dem Mieter nach den
Gewährleistungsregeln
der §§ 536 bis 536 d BGB die Rechte zu gewähren.
Weiterhin treffen den Vermieter die Pflichten, die für die Sicherheit
des Mietobjektes und die Verhinderung von Schäden des Mieters notwendigen
Handlungen vorzunehmen.
Beispiel:
Der Vermieter einer Ferienwohnung hat dafür zu sorgen,
dass bei Glätte vor dem Haus gestreut ist, dass das Treppenhaus
nicht schadhaft ist.
Der Vermieter einer Skiausrüstung muss dafür sorgen, dass die Bindungen richtig eingestellt sind.
Sind diese Pflichten verletzt, so entstehen Schadensersatzansprüche
des Mieters aus
Schlechtleistung.
Von diesen Schadensersatzansprüchen können sogar die Personen
erfaßt sein, die nicht direkt Parteien des Mietvertrages sind, sondern
als
Dritte in die Schutzwirkung des
Vertrages einbezogen sind. (z.B. Familienangehörige)
b) Pflichten des Mieters
Der Mieter hat zunächst den vereinbarten Mietzins zu entrichten. Diese
Pflicht besteht unabhängig davon, ob der Mieter die Sache wirklich
genutzt hat oder nicht.
Weiterhin hat er die Mietsache nur vertragsgemäß zu benutzen.
Das heißt, dass die Sache nur so genutzt werden darf, wie dies
üblich ist.
Beispiel:
In eine Mietwohnung gehört Kinderlärm in der Regel
zur üblichen Nutzung, nicht jedoch die Nutzung einer Wohnung als Gewerberaum.
Eine nicht vertragsgemäße Nutzung gibt dem Vermieter einen Anspruch auf Unterlassung dieser Nutzungsart. Dieser Unterlassungsanspruch
setzt jedoch eine Abmahnung voraus
§ 541 BGB. in besonders schweren
Fällen ist sogar eine fristlose Kündigung möglich.
Bemerkt der Mieter einen Mangel an der Mietsache, so hat er dem Vermieter
den Mangel anzuzeigen. Tut er dies nicht, so kann er vom Vermieter auf
Schadensersatz in Anspruch genommen werden, sofern aus dem Mangel weitere
Schäden entstehen. § 536 c BGB. Auch hat der Mieter die Instandsetzungsarbeiten
an der Mietsache zu dulden.
Beispiel:
A hat für die Ferien eine Dachgeschosswohnung
gemietet. Nun stellt sich heraus, dass das Dach undicht ist. Er muss
nun diesen Mangel dem Vermieter mitteilen und die Handwerker, die diesen
Schaden reparieren sollen in die Wohnung lassen. (Im Gegenzug hat er aber
auch die Rechte aus der Gewährleistung)
Nach Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter die Mietsache
zurückgeben.
c) Vermieterpfandrecht
Der Vermieter eines Grundstückes (auch Wohnungen, Hotelzimmer u.ä.)
kann, wenn noch offene Forderungen bestehen, an den Sachen des Mieters,
die dieser in diese Wohnung gebracht hat ein Pfandrecht geltend machen.
Diese sogenannte
Vermieterpfandrecht,
§
562 ff. BGB, erstreckt sich jedoch nur auf solche Sachen die auch durch einen
Gerichtsvollzieher gepfändet werden könnten. Ausgeschlossen sind
also höchstpersönliche Güter, die dieser zum Leben braucht
(unpfändbare Gegenstände: das Bett, ein Schrank, ein Fernseher/Radio,
persönliche bescheidene Kleidung u.s.w.)
4. Vertragsbeendigung
Ein Mietvertrag kann auf mehrere Weisen beendet werden. Die häufigsten
Möglichkeiten der Beendigung des Mietvertrages sind
Eine Nutzung der Mietsache über den Beendigungszeitpunkt bewirkt,
dass der Mieter für die Zeit, in welcher die Mietsache nicht
mehr dem Vermieter zur Verfügung steht, Schadensersatz zu leisten.
a) Zeitablauf
Ein Mietverhältnis endet zunächst dann, wenn die Zeit abgelaufen ist,
die als Mietzeit bestimmt wurde.
Beispiel:
A mietet für eine Urlaubsfahrt einen Pkw. Vereinbart
ist, dass A das Auto am 23.02. zurückgeben soll. Damit endet
der Mietvertrag zu diesem Zeitpunkt.
b) Aufhebungsvertrag
Im deutschen Zivilrecht herrscht
Vertragsfreiheit.
Deshalb können innerhalb des rechtlich erlaubten Rahmens auch (fast)
alle Umstände durch einen Vertrag geregelt werden.
So kann also auch die Aufhebung eines Vertrages durch einen Vertrag
vereinbart werden.
c) Kündigung
Ein Mietvertrag kann grundsätzlich gekündigt werden. Ist der
Mietvertrag jedoch befristet, so kann vor Ablauf dieser Frist nur eine
Vertragsaufhebung durch außerordentliche Kündigung, durch Aufhebungsvertrag
oder durch vertraglich vereinbarte Kündigungsgründe erfolgen.
Beispiel:
Der Alois mietet von Berta eine Ferienwohnung in einem Skigebiet.
Die Mietzeit soll am 10.02. beginnen und am 23.02. enden. Alois reist an
und bricht sich am 11.02. ein Bein, so dass er nun nicht mehr Skifahren
kann und nach Hause fahren möchte. Der Mietvertrag ist jedoch befristet,
so dass der Alois den Vertrag nicht kündigen kann. Eine Möglichkeit
nach Hause zu fahren und von der Mietzahlungspflicht befreit zu werden
hat er nur bei groben Pflichtverletzungen des Vermieters (außerordentliche
Kündigung), wenn solch eine Kündigung vorher vereinbart war (wohl
eher selten) oder wenn er sich mit Berta über die vorzeitige Aufhebung
des Mietvertrages einig wird.
Grundsätzlich wird bei der Kündigung eines Mietvertrages zwischen
ordentlicher (fristgemäßer) und außerordentlicher (fristloser)
Kündigung.
Die ordentliche Kündigung
Die ordentliche Kündigung bedarf keines besonderen Grundes. Lediglich
die Kündigungsfristen sind einzuhalten. Diese betragen
nach § 580 a BGB:
bei Wohnraum, Räumen oder im Schiffsregister eingetragenen Schiffen |
-
abhängig von der Zeitraum der Bemessung des Mietzinses
-
einen Tag (bei Tagesmiete)
-
von Montag bis Samstag (bei Wochenmiete)
-
von fast 3 Monaten (bei Monatsmiete) - bei gewerblicher Nutzung nur zum
Quartalsende
|
bei Geschäftsräumen |
-
fast 6 Monate - am dritten Werktag zum übernächsten Quartalsende
|
bei beweglichen Sachen |
-
bei Tagesmiete zum Ablauf des folgenden Tages
-
ansonsten drei Tage zum Ende eines Tages
|
Beispiele: Der A möchte einen Mietvertrag zum 31.12.
(Mo) kündigen.
Bei einer auf unbestimmte Zeit gemieteten Ferienwohnung, für die ein wöchentlicher
Mietpreis von 400,00 € anfällt, kann er das am Montag dem 24.12. tun,
dann wirkt die Kündigung aber schon zum 29.12.2005 (Sa). (Wurde von vornherein ein Ende des Mietverhältnisses und kein vorzeitiges Kündigungsrecht vereinbart, ist das Mietverhältnis nicht vor Ablauf dieser Frist kündbar)
Will der A aber den Mietvertrag über eine Lagerhalle kündigen,
so muss die Kündigung spätestens am 4. Okt. (= 3. Werktag
im Oktober) beim Vermieter eingehen.
Umfasst der Mietvertrag keine Lagerhalle, sondern die Geschäftsräume
eines Reisebüros, so muss die Kündigung bereits am 4. Juli (= 3. Werktag im Juli) beim Vermieter zugehen.
Ein gemietetes Fahrzeug, welches täglich 124,00 € kosten soll,
kann am 30.12. gekündigt werden.
Einschränkungen der ordentlichen Kündbarkeit bestehen nur bei
Wohnräumen. Dabei sind vermietete Zimmer von Beherbergungsbetrieben
kein Wohnraum in diesem Sinne.
Die außerordentliche Kündigung
Bei groben Pflichtverletzungen besteht aber auch immer das Recht der
Mietparteien den Mietvertrag außerordentlich zu kündigen.
Kündigungsrechte des Mieters: |
-
bei Nichtgewährung des Gebrauchs § 544 II Nr. 1 BGB
-
bei Gefährdung der Gesundheit des Mieters durch die Mietsache,
-
bei unzumutbaren Mietverhältnissen
|
Kündigungsrechte des Vermieters |
-
bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache durch den Mieter
-
bei Zahlungsverzug bei mehr als 2 Terminen bzw. in Höhe von mehr als
zwei Monatsmieten § 544 II BGB
|
d) Fortsetzung des Vertrages
Ist ein Vertag gekündigt, oder besteht ein Aufhebungsvertrag oder eine vertragliche Befristung, so kann das Mietverhältnis aber doch über das Ende hinaus fortgesetzt werden.
§ 545 BGB Dazu ist es lediglich notwendig, dass die Nutzung der Mietsache oder auch Immobilie fortgesetzt wird und keine der Parteien innerhalb von 2 Wochen widerspricht. Das Mietverhältnis gilt dann als unbefristet und kann mit den oben benannten Fristen erneut gekündigt werden.
Im Fall einer Kündigung oder dem Abschluss eines befristeten Vertrages bzw. eines Aufhebungsvertrages empfiehlt es sich, der
stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtzeitig zu widersprechen.
4. Gewährleistung
Bei Mängeln der Mietsache können gegen den Vermieter stets auch
Gewährleistungsrechte geltend gemacht werden.
a) Verschuldensunabhängige Gewährleistung
Ohne jedes Verschulden des Vermieters entsteht gemäß
§
536 ff. BGB das Recht des Mieters auf
Mietminderung,
wenn ein Mangel der Sache auftritt. Diese Mangel muss aber so beschaffen
sein, dass die Tauglichkeit der Mietsache gemindert wird.
Die Höhe der Mietminderung berechnet sich danach, um welchen Prozentsatz
die Nutzung der Mietsache beeinträchtigt wurde. Diese Faktoren können
nur geschätzt werden. Einheitliche Regeln dafür gibt es nicht.
Beispiel:
Der Alois bezieht eine Ferienwohnung, die er von Berta gemietet
hat. Bei der Durchsicht der Wohnung stellt er fest, dass die Farbe
der Fenster vergilbt ist und der Wasserhahn tropft. Bei beiden Umständen
handelt es sich um Mängel. Aber die Farbe der Fenster beeinträchtigt
den Alois nicht in der Nutzung der Wohnung, bzw. tut dies nur in völlig
unerheblichem Maße. Deshalb begründet dieser Umstand kein Minderungsrecht.
Der tropfende Wasserhahn beeinträchtigt die Nutzung der Wohnung schon,
insbesondere wenn das Tropfgeräusch nachts zu hören ist. Tagsüber
tritt keine Beeinträchtigung auf (100% Nutzung) und nachts ist die
Nutzung je nach Lautstärke um etwa 10 - 50 % beeinträchtigt.
Dies ergibt einen Gesamtprozentsatz von 5 - 25% um den der Mietpreis zu
mindern ist.
b) Verschuldensabhängige gesetzliche Haftung
Neben dem Mietminderungsanspruch besteht auch noch ein Anspruch auf Schadensersatz
bei einem Mangel, aber nur dann, wenn
-
der Mangel bereits bei Abschluss des Vertrages vorhanden war, oder
-
der Vermieter die Entstehung des Mangels zu
vertreten (Vorsatz oder Fahrlässigkeit) hat, oder
-
der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug
ist.
Dieser Schadensersatzanspruch umfasst zum Beispiel den Schaden an
den Sachen oder der Gesundheit des Mieters.
Verletzt eine der Vertragsparteien seine Nebenpflichten (z.B. Streupflicht,
Sicherungspflichten bei Gefahrenstellen, Aufklärungspflichten u.s.w.),
ist auf die Regeln der Nebenpflichtverletzung zurück zu greifen.
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